Bất Động Sản 2023: Dòng Tiền Sẽ Hướng Vào Các Sản Phẩm Cho Thuê

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, quý 4/2022 TP.HCM chỉ có khoảng 300 căn hộ mới chào bán nhưng tỷ lệ tiêu thụ đạt chưa đến 25%. Đây là quý có tỷ lệ giao dịch căn hộ thấp nhất trong cả năm 2022 bất chấp cuối năm luôn là “mùa gặt” của thị trường nhà đất.

Lượng quan tâm tìm kiếm căn hộ và tỷ lệ giao dịch căn hộ tại TP.HCM đều giảm mạnh trong quý 4/2022.

Trái ngược với thời điểm 6 tháng đầu năm, đà tiêu thụ ảm đạm của thị trường căn hộ tại TP.HCM và các tỉnh phía Nam gia tăng dần trong nửa cuối năm 2022. “Nếu quý 1 và quý 2, TP.HCM có gần 14.000 căn hộ mới chào bán, tỷ lệ tiêu thụ luôn đạt con số 70-80% thì bước sang quý 3/2022, giao dịch ảm đạm hơn khi mà nguồn cung mới tung ra thị trường chỉ có khoảng 1.250 căn nhưng tỷ lệ tiêu thụ chưa đến 52%. Đỉnh điểm rơi vào 3 tháng cuối năm, toàn thị trường có 450 căn hộ sơ cấp mở bán nhưng lượng tiêu thụ mới đạt khoảng 25% (tương đương 100 căn hộ) trong tổng số nguồn cung. Đây là tình trạng chưa từng xuất hiện trong 5 năm trở lại đây, nhất và vào giai đoạn cận Tết, thời gian đỉnh điểm để tất tay cuối năm”, ông Tuấn cho hay.

Cũng theo ông Tuấn, thị trường sơ cấp xuất hiện nhiều chính sách chiết khấu thanh toán nhanh khủng, lên đến 40-50% giá trị bất động sản nhưng không đủ kéo đà sụt giảm của thanh khoản. Thị trường thứ cấp xuất hiện nhiều giao dịch cắt lỗ, giảm giá mạnh đến từ nhóm nhà đầu tư và người mua cần tiền gấp phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân, hay sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà, phải thanh lý bớt bất động sản để cơ cấu dòng vốn và giảm áp lực do lãi suất cho vay leo thang.

Bàn về yếu tố khiến thanh khoản sụt giảm, ông Tuấn cho rằng, việc khách hàng khó tiếp cận được nguồn vốn vay ngân hàng hoặc những khách hàng tiếp cận được nguồn vốn vay thì cảm thấy sốc vì lãi vay tăng nhanh dẫn tới tâm lý trì hoãn việc mua nhà trong ngắn hạn. Với nhóm đối tượng đang có tiền thì lại ngập ngừng giải ngân, nuôi kỳ vọng giá sẽ giảm sâu hơn và các chính sách chiết khấu sẽ “khủng” hơn trong thời gian tới. Riêng với thị trường thứ cấp, nhiều dự án chào bán mới đang cắt lỗ, hoặc gặp khó khăn trong thanh khoản dẫn tới tâm lý lo sợ bị lỗ khi đầu tư giai đoạn này làm trùng tay nhiều khách mua vốn có ý định từ trước đó.

Nhu cầu tìm thuê và lợi nhuận cho thuê chung cư TP.HCM có xu hướng tăng trở lại là tín hiệu tích cực cho thị trường căn hộ nói chung. 

“Thông thường hai tháng cuối năm luôn là “mùa gặt” của các CĐT, nguồn hàng thời điểm này sẽ tăng mạnh và dồi dào nhất trong cả năm. Tuy nhiên năm nay, nhiều doanh nghiệp chọn đóng rổ hàng sớm vì ế ẩm, chờ qua giai đoạn khó khăn chứ không tung sản phẩm. Một số CĐT có nguồn cung rao thì cũng bán cầm chừng, số lượng hạn chế với mục đích thăm dò là chính nên cũng không mạnh tay cho các chi phí marketing bán hàng, kích cầu hay “làm nóng” thị trường. Tình trạng “cửa đóng then cài” làm người mua ít sự lựa chọn hơn khiến lượng giao dịch giảm mạnh”, ông Tuấn phân tích.

Về diễn biến cung – cầu trong năm 2023, Giám đốc của Batdongsan.com.vn đưa ra nhận định, đây sẽ tiếp tục là một năm mà doanh nghiệp đối mặt với thách thức còn người mua thì thận trọng và “tính toán” hơn khi quyết định xuống tiền. Người mua bất động sản, nhất là với nhóm căn hộ sẽ không chỉ tập trung vào yếu tố giá và chiết khấu, mà xem xét nhiều hơn yếu tố khai thác thương mại của tài sản. Cụ thể ở đây chính là tỷ suất lợi nhuận từ đầu tư cho thuê tính trên mức chi phí bỏ ra để mua nhà. “2023 là năm khó khăn, đầu tư lướt sóng, mua đi bán lại kiếm lời sẽ không còn nằm trong danh mục ưu tiên. Thay vào đó, sản phẩm có giá trị khai thác thương mại dài hạn, đạt tỷ suất lợi nhuận từ 4,9-5% trở lên sẽ được ưu tiên. Bất động sản càng mang lại lợi nhuận thương mại cao sẽ quyết định tỷ lệ hấp thụ của sản phẩm đó”, ông Tuấn phân tích.

Với loại hình căn hộ, theo ông Tuấn, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại TP.HCM hiện nay là 4,1%, tính theo mức giá bán trung bình gần 65 triệu đồng/m2 hiện nay thì lợi nhuận đầu tư là chưa hấp dẫn. Tuy nhiên, theo dự báo của Batdongsan.com.vn, trong năm 2023, giá chào thuê chung cư TP.HCM có thể tăng từ 4-6%, tỷ suất lợi nhuận cho thuê cũng vì thế tăng lên. Có thể khoảng quý 4/2023, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư TP.HCM sẽ trở lại mức từ 4,7-4,9% như thời điểm trước dịch. Nhờ vậy, nhu cầu đầu tư với phân khúc này cũng sẽ tăng trở lại, kéo thanh khoản thoát khỏi tình trạng ảm đạm.

Giá trị khai thác thương mại từ cho thuê sẽ là yếu tố quyết định tính thanh khoản của sản phẩm căn hộ trong năm 2023.

Riêng về yếu tố nguồn cung, 2023 được định hướng là năm tháo gỡ cho các vướng mắc pháp lý trong triển khai dự án. Nhiều sản phẩm dang dở và nguồn cung mới sẽ đẩy trở lại thị trường. Một khi sản phẩm chào bán dồi dào, mang lại nhiều sự lựa chọn cho người mua hơn và tăng tính cạnh tranh thì giao dịch cũng sẽ tăng nhiệt trở lại.

“Dòng tiền đầu tư 2023 sẽ hướng về các sản phẩm có thể khai thác cho thuê như căn hộ, nhà phố và nhà xưởng cho thuê. Nhóm bất động sản này dễ tiếp cận vốn vay và an toàn trong bối cảnh thị trường chưa thực sự cân bằng. Với căn hộ sơ cấp, nhà vừa túi tiền mức giá dưới 50 triệu/m2, phục vụ nhu cầu ở thật vẫn là nhóm được quan tâm bên cạnh nhóm hạng sang và siêu sang luôn có nguồn cùng đều đặn đưa ra ngoài thị trường và đối tượng mua ít chịu ảnh hưởng bới các yếu tố tín dụng”, ông Đinh Minh Tuấn cho hay.

Một khảo sát chỉ số tâm lý trên 1.000 người dùng được Batdongsan.com.vn công bố trong VRES - 2022 cho ra kết quả, 72% đáp viên dự đoán lạm phát sẽ tăng trong năm 2023 và 75% nhận định lãi suất vay ngân hàng sẽ còn tăng thêm. Chính vì vậy, 35% người tham gia khảo sát cho biết sẽ ngưng đầu tư và giữ dòng tiền, 28% trong đó chọn giữ tài sản và chờ thị trường ổn định mới tiếp tục giao dịch, 27% thì chấp nhận bán cắt lỗ do lo sợ thị trường khó khăn hơn. Phần nhiều người mua lo lắng thị trường suy thoái kéo dài sang năm 2023 nên không dám đầu tư vào nhà đất. 64% người dùng cho rằng, giá bất động sản quá cao là yếu tố khiến họ không hài lòng với thị trường hiện tại, 46% lo rằng thị trường không ổn định nên chưa vội đầu tư.

P