Giá Vật Liệu, Lãi Suất Còn Tăng, Giá Nhà Sẽ Khó Giảm

Chia sẻ tại một tọa đàm mới đây, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group cho rằng, giá BĐS rất khó có thể giảm trong tương lai, ít nhất là ở nguồn cung BĐS sơ cấp khi mà những yếu tố được cấu thành lên giá bán như tiền giải phóng mặt bằng; tiền sử dụng đất; chi phí hạ tầng/xây dựng; chi phí vốn; lợi nhuận gộp của chủ đầu tư đều khó có thể hạ xuống.

Xét về yếu tố tiền giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất, khả năng chi phí này sẽ tăng là rất lớn do sắp tới khung giá đất được tính theo giá thị trường nên sẽ cao hơn so với mức hiện tại. Các chi phí xây dựng cũng đang trên đà tăng và được dự báo sẽ còn tăng tiếp do lạm phát và nguyên vật liệu đầu vào không giảm. Ngoài ra chi phí triển khai cũng dội lên do rào cản pháp lý chưa được khơi thông làm thời gian triển khai dự án kéo dài. Cuối cùng là lãi suất đang neo cao khiến chi phí phát triển dự án tăng theo. Thậm chí nếu các chủ đầu tư chấp nhận cắt giảm phần nhiều lợi nhuận thì giá nhà sơ cấp cũng rất khó để giảm xuống.

Thực tế cũng cho thấy, lạm phát đang khiến giá vật liệu xây dựng có xu hướng tăng lên. Theo thông tin từ Hiệp hội thép Việt Nam, trong vài ngày qua giá thép xây dựng tại các nhà máy sản xuất đã rục rịch nhích lên mức 17,6-17,8 triệu đồng/tấn. Tại nhiều tỉnh miền Nam, giá thép Pomina tăng 810.000 đồng/tấn, lên 17,08-17,49 triệu đồng/tấn tùy loại. Mức giá bán lẻ thép tại cửa hàng đã vượt hơn 18,2 triệu đồng/tấn, riêng giá thép của Pomina gần 19 triệu đồng/tấn. Không chỉ sắt thép tăng giá, các loại vật liệu xây dựng khác như xi măng cũng có xu hướng điều chỉnh giá thêm từ 5.000-10.000 đồng/bao, cát, đá lên mức 350.000-450.000 đồng/m3 tùy loại, gạch xây dựng tăng lên mức giá từ 1.400-1.600 đồng/viên…

Nguyên nhân chính khiến giá các loại vật liệu xây dựng liên tục tăng từ đầu năm đến nay là do các chi phí đầu vào đều tăng, trong đó giá nguyên liệu tăng khoảng 20%. Dự báo vật liệu sẽ còn tiếp tục tăng trong thời gian tới khi giá điện nhiều khả năng sẽ điều chỉnh tăng trong các tháng tới, làm tăng thêm chi phí sản xuất cho nhiều ngành.

Giá bất động sản ở thị trường sơ cấp rất khó để giảm sâu trong bối cảnh chi phí phát triển leo thang.

Một yếu tố khác đang tác động đến BĐS là lãi suất vay. Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng, tuy lạm phát tại Việt Nam trong năm 2023 có thể thấp hơn thế giới nhưng tỷ lệ này vẫn sẽ khá cao. Bên cạnh đó, chi phí giao dịch toàn bộ nền kinh tế Việt Nam là rất cao, điều này đã đội giá lên rất lớn, lãi suất tiền gửi tiền đang rất cao, kéo theo lãi vay cũng tăng cao. Nếu muốn kéo lãi vay xuống thì cũng cần phải có lộ trình. Trong khi NHNN vẫn muốn người dân nhận lãi suất dương, tức mức lãi gửi ngân hàng luôn nằm trên mức kỳ vọng lạm phát tại Việt Nam. Nhiều ngân hàng thương mại khó giảm lãi suất huy động xuống thấp do cần lưu giữ dòng tiền và tránh tình trạng khách hàng rút tiền ồ ạc như thời gian trước. Các ngân hàng quốc doanh có thể điều chỉnh lãi suất vay giảm nhưng động thái giảm này rất khó diễn ra trên diện rộng.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho biết, việc các ngân hàng thương mại giảm thêm lãi suất tiết kiệm sẽ tạo dư địa để giảm lãi suất cho vay. Tuy nhiên mức giảm bao nhiêu phải tính toán kỹ trong bối cảnh Fed tiếp tục tăng lãi suất cơ bản thêm 0,25% và khả năng sẽ tăng thêm trong giai đoạn tới. Áp lực lạm phát tăng khi giá xăng, giá điện và nhiều chi phí tiêu dùng khác vẫn đang đi lên khiến câu chuyện hạ nhiệt lãi suất cho vay mua nhà, giảm về mức trên dưới 10% có thể sẽ cần thêm thời gian, sớm nhất là phải chờ sang nửa cuối 2023.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, tháo gỡ pháp lý là yếu tố quan trọng và lâu dài để giảm chi phí phát triển, gia tăng nguồn cung dự án bất động sản và kìm hãm giá nhà gia tăng. Thời gian thẩm định pháp lý và hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài cũng làm ngân sách dự án bị đội lên, khiến các dự án mở bán sau khó lòng đưa ra mức giá thấp hơn các dự án cùng phân khúc trước đó. Khi nguồn cung nhà đất vẫn tắc, dòng vốn tín dụng chưa được khơi thông thì giá bán sơ cấp sẽ còn tăng, vượt khỏi khả năng của phần lớn người mua có nhu cầu thực.

Thời gian tới, tuy NHNN cố gắng kiềm chế nhưng vẫn sẽ ở mức cao so với giai đoạn 2016-2021. Nguồn tín dụng vẫn sẽ được ưu tiên tập trung cho lĩnh vực sản xuất kinh doanh, với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như BĐS sẽ được kiểm soát chặt. Chuyên gia Savills khuyến cáo người mua nhà nên cân nhắc kỹ về tỷ trọng vốn vay. Tỷ lệ an toàn là các khoản thanh toán không quá 30-40% thu nhập hàng tháng. Với nhà đầu tư, đây là thời điểm thích hợp cho cuộc đua đường dài, tuyệt đối không lạm dụng đòn bẩy tài chính khi tham gia đầu tư mua bán nhà đất.

Nguồn: batdongsan.com.vn