Vẫn nhiều băn khoăn về xác định giá đất khi sửa Luật Đất đai

Một trong những vấn đề được ông Trần Hồng Hà đề cập là phương pháp tính toán, định giá đất. Hiện có 5 phương pháp định giá và lần sửa đổi này, theo ông, sẽ đưa ra phương pháp trên cơ sở tính toán thống kê, xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường, có sự điều tiết của Nhà nước, được cập nhật khi có biến động.

Luật cũng hướng đến cách khắc phục nghịch lý hai chính sách, hai giá trong thu hồi đất. Theo Phó thủ tướng, việc thu hồi đang gặp khó khăn trong tính toán, điều hoà giá trị gia tăng từ đất đai.

Phân tích quy định về nguyên tắc, phương pháp định giá đất, ông Đinh Dũng Sỹ, nguyên Vụ trưởng Vụ pháp luật Văn phòng chính phủ, cho biết điều khoản trong dự thảo luật mới chỉ là định tính và giao cho Chính phủ quy định cụ thể, kể cả việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất, kiểm tra, giám sát thực hiện.

Định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc theo mục đích sử dụng đất nhưng mục đích sử dụng đất này, theo ông, cũng phải tùy từng trường hợp. Ví dụ, thu hồi đất nông nghiệp để làm dự án nhà ở thương mại thì giá đất trước và sau dự án khác nhau rất nhiều. Nếu định giá đất để đền bù cho người dân theo giá đất nông nghiệp (giá trước dự án) mà không tính đến địa tô chênh lệch, vẫn chưa thể xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Hay với bảng giá đất, ông cho biết, dù dự Luật bỏ khung giá đất, vẫn còn hệ thống hai giá trong Bảng giá và giá đất cụ thể. Việc xây dựng, áp dụng hai loại giá này vẫn còn nhiều điểm chưa rõ về nội dung chính sách lẫn kỹ thuật lập pháp. Ông cho rằng cần phải làm rõ thẩm quyền, quy trình, phương pháp xây dựng, cách áp dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể; xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước.

Còn ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, nhận xét, để xây dựng được giá đất, cơ quan quản lý cần có hệ thống dữ liệu chung mà trên đó công bố toàn bộ giao dịch của thị trường. Điều này cho phép xác định giá chuyển nhượng xuất hiện với tần suất nhiều nhất. Tuy nhiên, việc công bố, cập nhật như vậy chưa có khả năng thực hiện. Do đó, ông cho rằng quy định "giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" cần có lộ trình cụ thể để phù hợp với điều kiện thực tế, ví dụ sau 3 năm. Nói cách khác, luật sửa đổi cần tính cả tới "thời kỳ quá độ" này.

Đồng thời, phải làm rõ việc giá đất và giá đất cụ thể do ai, phương pháp nào quyết định. Ông đặt vấn đề, khi luật và bảng giá ra đời, dự án có chủ đầu tư phát triển thêm hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội khiến giá đất chênh lệch về địa tô thì có lấy giá đó để tính các khu vực xung quanh không. "Chúng ta phải làm rõ cái này để địa phương khi quyết định giá đất không bị phân vân, tránh tình trạng sợ rồi không dám làm", ông Hiệp nêu vấn đề.

Ngoài ra, quy định về đền bù, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, theo ông, còn nhiều điểm chưa rõ. Công ty của ông có một dự án 8 năm không giải phóng xong mặt bằng vì trong luật chưa phân định rõ đền bù đất hoa màu nông nghiệp (Nhà nước không thu tiền sử dụng đất) khác với đất thương mại dịch vụ (Nhà nước thu tiền sử dụng đất).

"Người dân vẫn nghĩ giá đền bù là giá đất, bằng với giá thị trường", ông kể và cho rằng trong Luật tới đây cần phải phân biệt rõ việc này.

Góp ý thêm, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng nên giới hạn khoảng 3 phương pháp và có cân nhắc đến lộ trình áp dụng giá đất sát với thị trường, thí điểm ở một số địa phương lớn trước khi nhân rộng chính thức từ 2026.

Ngoài ra, tổ chức tư vấn định giá đất nên là một cơ quan độc lập, chuyên nghiệp, có chứng chỉ hành nghề, đặc biệt không liên quan đến Hội đồng thẩm định giá đất, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hay cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở trung ương, địa phương.

Phát biểu kết luận, Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nói, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là nhiệm vụ lập pháp quan trọng trong nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV. Đây là dự án luật có phạm vi tác động rộng, liên quan nhiều lĩnh vực, người dân, doanh nghiệp, tổ chức. Nguyên tắc xuyên suốt để hoàn thiện quy định của Luật là không gây ách tắc trong thực hiện, không tạo lỗ hổng gây ra thất thoát, tiêu cực khi triển khai, đồng thời khắc phục hạn chế, bất cập trước đây.

Sau khi lấy ý kiến, cơ quan soạn thảo sẽ tiếp thu, chỉnh sửa dự thảo Luật và dự kiến trình để Chính phủ xin ý kiến Quốc hội tại kỳ họp thứ 5 (khai mạc tháng 5) và xem xét thông qua tại kỳ họp cuối năm nay.