Bất động sản liên tục chứng kiến nguồn cung khủng...
Nhìn lại năm 2008 là thời gian thị trường BĐS khủng hoảng, đến năm 2013 nhà nước tung ra gói tín dụng 30.000 tỷ đồng giải cứu. Tuy nhiên, sau đó 2 năm thị trường mới chứng kiến sự thẩm thấu, lan tỏa mạnh mẽ. Theo số liệu thống kê, năm 2015 lượng giao dịch trên địa bàn Tp.HCM bắt đầu tăng mạnh với 26.000 giao dịch, tăng 1,5 lần so với năm 2014. Đây cũng là giai đoạn phân khúc nhà ở thương mại có quy mô vừa và nhỏ (căn hộ từ 1-2 phòng ngủ), giá bán vừa túi tiền (trên dưới 1 tỷ đồng/căn) phát triển mạnh, phân bổ đều tại nhiều quận huyện; đáp ứng nhu cầu mua để ở của phần lớn người tiêu dùng (chủ yếu là cán bộ, công chức, viên chức, người có thu nhập trung bình). Sở dĩ loại căn hộ này nở rộ là do có gói 30.000 tỷ đồng với điều kiện diện tích căn hộ dưới 70m2 và giá bán dưới 1 tỷ đồng.
Bắt đầu từ ngày 1/7/2015, Luật Nhà ở năm 2014 chính thức có hiệu lực nên trong 5 tháng chỉ có hơn 3.000 sản phẩm nhà ở được Sở Xây dựng Tp.HCM xác nhận đủ điều kiện bán hàng. Đến năm 2016, có 57 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được xác nhận đủ điều kiện huy động vốn với nguồn cung 29.017 căn hộ và nhà thấp tầng. Thời điểm này, lượng giao dịch trên thị trường giảm xuống khi chỉ có 14.000 trường hợp. Một trong những lý do là gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỷ đồng hết hạn giải ngân, cũng là lúc đánh dấu sự khan hiếm dần của loại căn hộ diện tích nhỏ, giá "mềm".
Sau đó, nguồn cung bùng nổ vào năm 2017 với 92 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng Tp.HCM xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, cung cấp 42.991 căn nhà, tổng giá trị cần huy động vốn lên đến 86.421 tỷ đồng. Các đơn vị tư vấn đưa ra con số thống kê có đôi chút lệch pha, nhưng ước có khoảng 23.000 giao dịch thành công trong năm 2017.
Đến năm 2018, tiếp tục có 77 dự án được Sở Xây dựng TP xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, cung cấp 28.316 căn ra thị trường, với tổng giá trị huy động vốn đạt 49.277 tỷ đồng. So với năm 2017, nguồn cung giảm 18 dự án, lượng căn nhà đưa ra thị trường giảm tương ứng 16.675 căn. Đáng chú ý, sụt giảm mạnh nhất là phân khúc căn hộ bình dân với tỷ lệ lên đến 44,1%.
Như vậy, tính từ ngày 1/7/2015 đến hết năm 2018, toàn địa bàn Tp.HCM ghi nhận nguồn cung khoảng 103.115 sản phẩm nhà ở từ các dự án (đủ điều kiện mở bán theo quy định). Tuy nhiên, các doanh nghiệp cho rằng con số này chưa phản ánh đầy đủ, bởi thực tế thị trường có quy mô lớn hơn nhiều, khi mà nhiều dự án xây xong mới mở bán, hoặc không ít dự án mở bán lụi khi chưa đủ điều kiện. Hơn nữa, còn một số lượng không nhỏ nhà ở riêng lẻ tự phát do người dân, cá nhân xây dựng.
Báo cáo công bố vào cuối năm 2018 của Sở Xây dựng Tp.HCM cho biết, trong giai đoạn 2016-2020, theo dự kiến thành phố sẽ phát triển 40 triệu mét vuông sàn xây dựng, mà chỉ riêng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng đã chiếm hơn 31 triệu mét vuông sàn! Con số này càng khẳng định rằng, nhà đất tại Tp.HCM đã hấp thụ một khối lượng tiền khổng lồ!
Một dự án bất động sản đang triển khai tại quận 2. Ảnh: Cao Thăng
... nhưng đóng góp "cỏn con"
Giá trị lớn nhất khi thị trường BĐS phát triển mạnh đó là đem lại nhà ở đàng hoàng cho người dân. Như Tp.HCM đã đặt ra chỉ tiêu phấn đấu là diện tích nhà ở bình quân đầu người của thành phố đến năm 2020 là 19,8m2/người. Đây quả thật là một con số mơ ước. Giá trị tiếp theo là chỉnh trang đô thị, mang lại diện mạo mới khang trang hiện đại cho thành phố.
Với một nền kinh tế, đất đai là nguồn lực đặc biệt với kỳ vọng nguồn thu từ đất sẽ giải quyết những bài toán đột biến. Tuy nhiên, tính đến nay, mục tiêu người dân có nhà rộng rãi để của Tp.HCM vẫn chỉ đạt được tỉ lệ ở mức quá thấp. Sau những đợt sốt đất và giá nhà tăng liên tục, về cơ bản người thu nhập trung bình và thấp gần như đã không thể với tới giấc mơ an cư. Điều này phần nào phản ánh qua con số thống kê số lượng sản phẩm nhà ở của năm 2018 khi nguồn cung căn hộ bình dân giảm mạnh đến 44,1%. Thị trường bắt đầu có xu hướng gió nghịch chiều. Thời điểm tháng 10/2018, Bộ Xây dựng từng đưa ra cảnh báo: “Thị trường dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị”.
Đối với việc đóng góp cho nền kinh tế, tại Tp.HCM, số liệu thống kê cho thấy không có nhiều nguồn thu từ đất. Thực tế, với các dự án nhà ở, nguồn thu lớn nhất cho Nhà nước là tiền sử dụng đất. Năm 2016, số tiền sử dụng đất mà Tp.HCM thu của 80 doanh nghiệp được 10.000 tỷ đồng, còn lại 40 doanh nghiệp nợ 1.889 tỷ đồng. Năm 2017, thành phố thu được 17.905 tỷ đồng tiền sử dụng đất. Con số này trong năm 2018 là 13.868 tỷ đồng. Như vậy, vào thời điểm thị trường bùng nổ nhất là năm 2017, số tiền sử dụng đất thành phố thu được chỉ chiếm khoảng 5% so với tổng thu ngân sách.
Nếu nhìn ở góc độ tỷ lệ nộp ngân sách thì có phần trừu tượng, thì khi nhìn cụ thể vào các dự án sẽ hình dung dễ hơn. Trong suốt 3 năm vừa qua, với tốc độ phát triển chóng mặt, gần như toàn bộ quỹ đất kim cương, đất vàng, đất bạc ở các quận Bình Thạnh, quận 1, quận 4, bán đảo Thủ Thiêm hơn 700ha… đều đã được khai thác sạch sẽ, với hàng loạt đại dự án mọc lên. Vậy nhưng, con số nộp ngân sách 3 năm liên tiếp vẫn chưa đạt 2 tỷ USD tiền sử dụng đất. Điều đó cho thấy đóng góp từ đất đai cho nền kinh tế, cũng như góp chốn an cư cho người dân thật là quá nhỏ bé!
