Giảm áp lực cho Doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận vốn

Doanh nghiệp khó tiếp cận vốn

Từ đầu năm đến nay, thị trường BĐS tiếp tục gặp nhiều khó khăn, tín dụng BĐS tăng thấp hơn so với tăng trưởng tín dụng chung. Trong đó dư nợ kinh doanh BĐS tăng 17,41%, vượt tốc độ tăng của cả năm 2022 (10,73%).

Hàng nghìn dự án BĐS phải tạm dừng triển khai xây dựng, với giá trị đầu tư khoảng 800.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 30 tỷ USD), trong đó có cả những dự án phát triển nhà ở xã hội. Số lượng dự án mới được cấp phép cũng giảm đến 50% so với cùng kỳ năm trước, dù Chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách nhằm hỗ trợ thị trường và cộng đồng DN.

Một dự án bất động sản đang được triển khai xây dựng.

Số liệu báo cáo từ Bộ Xây dựng cho biết, tính đến hết tháng 7/2023, Tổ công tác của Chính phủ đã rà soát, làm việc với các địa phương để nhận diện những khó khăn, vướng mắc. Tại TP Hồ Chí Minh có 180 dự án, Hà Nội 170 dự án, Đà Nẵng 75 dự án, Hải Phòng 65 dự án, TP Cần Thơ 79 dự án... được rà soát. Tổ công tác cũng nhận được 71 văn bản đề nghị tháo gỡ khó khăn, vướng mắc của các DN liên quan đến 121 dự án BĐS. Qua đó, đã sàng lọc và có văn bản gửi các bộ, ngành, địa phương liên quan đến những nội dung vướng mắc về lĩnh vực đầu tư, đất đai để nhanh chóng giải quyết.

“Tuy nhiên, tình hình thị trường BĐS vẫn đang rất khó khăn, những TP lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh được đánh giá là khu vực có tiềm năng tăng trưởng cao nhưng cũng đang chững lại. Giá bán BĐS nghỉ dưỡng tiếp tục có xu hướng giảm; giá bán của phân khúc biệt thự, đất nền dự án ở nhiều địa phương giảm khoảng 2 - 5% so với đầu năm. Cá biệt, một số dự án sản phẩm liền kề shophouse được rao bán giảm khoảng 10 - 15% so với giá gốc. Việc triển khai các dự án bị chậm hoặc bị dừng hẳn do gặp khó khăn, vướng mắc về pháp lý, nguồn vốn…” – Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho hay.

Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng, hàng nghìn dự án khó triển khai, bị đắp chiếu vì vướng mắc pháp lý, phải dừng lại để rà soát và rất nhiều dự án bị đứt gãy tiếp cận tín dụng, vốn đầu tư từ khách hàng. Đặc biệt, các dự án đang dở dang trong khâu giải phóng mặt bằng, chờ duyệt tiền sử dụng đất... Việc cả khách hàng và nhà đầu tư cùng gặp khó trong khâu tiếp cận dòng tiền khiến cho thanh khoản trên thị trường bị ách tắc, đóng băng mọi giao dịch, ngưng trệ mọi hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh...

“Pháp lý và nguồn vốn đang là hai khó khăn chính của thị trường BĐS. Mặc dù Chính phủ đã ban hành rất nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ, giải quyết nhưng cho tới thời điểm hiện tại, hai khó khăn này vẫn chưa thực sự tìm được hướng giải quyết dứt điểm” – TS Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.

Nâng cao khả năng tiếp cận vốn

Trên thực tế, nguồn vốn kinh doanh của thị trường BĐS Việt Nam từ trước đến nay phần lớn phụ thuộc vào vốn vay từ ngân hàng. Trong lúc thị trường và cộng đồng DN vẫn đang gặp rất nhiều khó khăn, tháng 6/2023 Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Việt Nam lại ban hành Thông tư số 06/TT-NHNN, sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN. Trong đó, siết chặt điều kiện cho phép hệ thống ngân hàng được giải ngân các khoản vay đối với DN, đặc biệt là DN kinh doanh BĐS khiến khó khăn chồng thêm khó khăn, DN đứng trước nguy cơ “chết chìm” trên đống tài sản của mình.

“Thông tư 06/2023/TT-NHNN gần như không bám trúng tinh thần của Nghị quyết 33/NQ-CP, chưa chỉ rõ đối tượng được hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn về tín dụng. Trong khi đó, lại chỉ ra những đối tượng không được vay một cách chung chung, mơ hồ, khiến cho các ngân hàng thương mại, nếu không có thiện chí cho vay sẽ dễ dàng từ chối hồ sơ của khách hàng BĐS một cách “đúng quy định”. Điều này gây ảnh hưởng tới nỗ lực của Chính phủ, hệ thống ngân hàng trong công cuộc vực dậy thị trường BĐS Việt Nam” – TS Nguyễn Văn Đính phân tích.

Theo kiến nghị từ các chuyên gia và cộng đồng DN, NHNN cần làm rõ đối tượng được vay, gặp khó khăn do pháp lý mâu thuẫn, khó về vốn buộc phải dừng giải phóng mặt bằng, nộp tiền sử dụng đất, mua lại các DN khó. Đồng thời xây dựng và triển khai phương án cho vay đối với những đối tượng đặc biệt; có cơ chế giám sát, bảo đảm hiệu quả sau cho vay. Thủ tục cho vay cần quy định chi tiết, rõ ràng... Ngoài ra, để hỗ trợ từ hệ thống ngân hàng đạt được kết quả cụ thể, rõ rệt, thái độ của ngân hàng với BĐS nên quyết liệt, chủ động, linh hoạt hơn.

Trước những kiến nghị trên, ngày 23/8 vừa qua, NHNN đã ban hành Thông tư 10/2023/TT-NHNN, có hiệu lực thi hành từ 1/9/2023, hoãn thi hành một số quy định cấm cho vay theo quy định tại khoản 8, 9, 10 Điều 8 của Thông tư 06/TT-NHNN. “Việc NHNN hoãn thi hành một số điều của Thông tư 06/2023/TT-NHNN là tin mừng đối với cộng đồng DN, nhà đầu tư và người tiêu dùng thuộc các lĩnh vực của nền kinh tế.

Trong đó, DN BĐS có điều kiện tiếp cận tín dụng được thuận lợi hơn đồng thời cũng tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng trong việc cung ứng vốn để góp phần vào công cuộc phục hồi, phát triển kinh tế, tạo việc làm, ổn định an sinh xã hội” – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu nhìn nhận.

Cũng theo đại diện HoREA, để tiếp tục tháo gỡ một số vướng mắc, bất cập, nâng cao khả năng tiếp cận tín dụng của DN, nhà đầu tư, người tiêu dùng, NHNN cần xem xét bỏ điểm a khoản 8 Điều 4 Thông tư 16/2021/TT-NHNN cho phép tổ chức tín dụng được mua trái phiếu DN để cơ cấu lại các khoản nợ.

Đồng thời tiếp tục rà soát xem xét sửa đổi, bổ sung một số quy định bất cập tại Thông tư số 06/2023/TT-NHNN, bởi lẽ Thông tư 10/2023/TT-NHNN chỉ mới ngưng hiệu lực thi hành từ ngày 1/9/2023 cho đến ngày có hiệu lực thi hành của văn bản quy phạm pháp luật mới, chứ chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào về việc sửa đổi, bổ sung hoặc bãi bỏ những quy định này. Đặc biệt, về phía DN cũng cần phải chứng minh cho ngân hàng thấy được hiệu quả của kế hoạch kinh doanh, các khoản vay và tài sản thế chấp đủ điều kiện để có thể tiếp cận tín dụng.

Nguồn: kinhtedothi.vn

Về trung và dài hạn, bắt buộc phải sửa đổi Thông tư 06 để dòng vốn chảy vào tất cả các ngành nghề tạo sự cân đối và công bằng. Ngoài ra, kiểm soát dòng vốn không chảy vào các dự án BĐS rủi ro cao, chưa rõ ràng về pháp lý. Thông tư 10/2023/TT-NHNN mới chỉ quy định là đủ điều kiện thì cho vay bình thường; còn việc rất quan trọng là cấm cho vay trái pháp luật, gây mất ổn định an toàn tài chính thì chưa làm được. Hy vọng, NHNN sớm có thông tư tiếp theo để chỉ rõ những đối tượng bị cấm và có biện pháp hữu hiệu kiểm tra, kiểm soát, chặn đứng việc cho vay trái quy định, gây mất an toàn hệ thống tài chính.
Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Chí Thanh

Có thể hiểu việc ngưng hiệu lực thi hành một số quy định tại Thông tư 06 đồng nghĩa DN BĐS vẫn được vay vốn với một số mục đích như trước đây mà không bị “cấm cửa hoàn toàn”. Tuy nhiên, các quy định này sẽ chỉ ngưng cho đến khi có văn bản mới được NHNN ban hành và có hiệu lực thi hành. Do vậy, thông điệp về kiểm soát rủi ro vẫn được bảo lưu trong một thời hạn nhất định, DN cần tận dụng khoảng thời gian này để có một kế hoạch tái cấu trúc tối ưu về dòng tiền, pháp lý dự án.
Tổng Giám đốc Công ty BĐS EZ Phạm Đức Toản