Nhiều doanh nghiệp địa ốc "ôm nợ" vì lạm dụng đòn bẩy tài chính

Nợ của doanh nghiệp bất động sản đã to như núi

Với quy mô còn khá nhỏ, cách đây khoảng chục năm, Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (QCG) báo cáo tài chính hợp nhất năm 2008 đã có khoản nợ 1.482 tỷ đồng. Khi đó, QCG gồm có 3 công ty con và 3 công ty liên kết. Năm ngoái, doanh nghiệp này vướng vào lùm xùm khi mua lại dự án Phước Kiển từ Công ty TNHH MTV Tân Thuận. Vụ mua bán này bị Sở Giao dịch chứng khoán Tp.HCM đưa vào diện cảnh báo vì không công bố các thông tin bất thường theo quy định.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2018, đến cuối năm 2018, khoản nợ phải trả của QCG đã là 6.900 tỷ đồng. Lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp này cũng cũng khổng lồ khi lên đến 7.400 tỷ đồng. Con số này thể hiện qua ít nhất 10 dự án “bất động sản dở dang, bao gồm các dự án khu dân cư đang triển khai”. Trong đó, nợ tồn đọng nhiều nhất ở dự án khu dân cư Phước Kiển với số vốn đầu tư gần 5.000 tỷ đồng. Trái ngược với các khoản nợ và số lượng dự án, trong nhiều năm số lãi của QCG đều khá thấp, có năm chỉ vài tỷ đồng.

Một doanh nghiệp khác là Tập đoàn FLC cũng nổi lên gần đây khi làm chủ hãng máy bay Bamboo và có mặt thường xuyên tại các hội nghị xúc tiến đầu tư với số tiền cam kết đầu tư cả chục ngàn hoặc vài chục ngàn tỷ đồng ở mỗi địa phương. Dù hãng hàng không này đang cất cánh, nhưng thực tế FLC vẫn chủ yếu hoạt động ở lĩnh vực tài nguyên đất: sân golf, bất động sản, bất động sản nghỉ dưỡng ven biển (dọc các tỉnh Bình Định, Quảng Bình, Thanh Hóa, Hải Phòng và Quảng Ninh), Hà Nội.

Theo báo cáo tài chính năm 2015, 4 năm trước, FLC chỉ có khoản nợ là 3.559 tỷ còn hàng tồn kho trị giá 731 tỷ đồng. Hiện tại số nợ và hàng tồn kho của doanh nghiệp này đều đã vượt lên rất nhiều lần. Cụ thể, báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2018, FLC có số nợ là 16.900 tỷ đồng, với 9 dự án chưa hoàn thành, trị giá hơn 3.707 tỷ đồng. Riêng Công ty FAROS (ROS do ông Trịnh Văn Quyết làm Chủ tịch Hội đồng quản trị của cả FLC và ROS) cũng đã có 4.712 tỷ đồng nợ. Như vậy, 2 công ty này có tổng nợ hiện lên đến hơn 20.000 tỷ đồng! Rõ ràng, sự tăng trưởng của doanh nghiệp này đang phình lên theo nợ, nhưng đồng thời còn vướng đến thuế. 

Sở Giao dịch chứng khoán Tp.HCM mới đây đã yêu cầu FLC cung cấp các quyết định cưỡng chế thuế nhận được từ năm 2015 đến nay. Mới nhất vào tháng 3/2019, công ty này bị cưỡng chế thuế là do nợ tiền thuế và chậm nộp quá hạn theo quy định với số tiền bị truy thu là 28,4 tỷ đồng. Năm 2017 cũng có, và năm 2016 chiếm nhiều nhất với số tiền bị cưỡng chế gần 130 tỷ đồng! Với ROS, Tổng cục thuế cũng xử phạt về truy thu và chậm nộp của doanh nghiệp này 15,7 tỷ đồng trong năm 2017. Trong đó gồm truy thu thuế thu nhập doanh nghiệp, truy thu thuế thu nhập cá nhân, khai sai thuế, chậm nộp và khấu trừ VAT (với số tiền 7,9 tỷ đồng).

Như vậy các doanh nghiệp bất động sản đang có những khoản “nợ phải trả” khổng lồ, có doanh nghiệp gồm công ty mẹ - con nợ đến hơn 270.000 tỷ đồng, trên 12 tỷ USD! Cùng với "đống nợ" này là hàng tồn kho cũng nhiều không kém! Theo số liệu thống kê từ 65 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán vào năm 2018, hàng tồn kho đã là hơn 201.000 tỷ đồng, đó là chưa tính con số thực tế từ những “ông trùm” chưa niêm yết.

Một dự án bất động sản tại huyện Nhà Bè sau nhiều năm triển
khai hiện vẫn còn dang dở. Ảnh: Thành Trí

“Hàng tồn kho bất động sản theo kế hoạch của doanh nghiệp và hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông là điều bình thường. Điều đáng quan tâm là hàng tồn kho đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được, vì có liên quan đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng”, một chuyên gia bất động sản nhận xét.

Oằn vai gánh lãi vì lạm dụng đòn bẩy tài chính

Thị trường bất động sản hiện đang “nảy nở” chưa từng có: các tỉnh thành đều rầm rộ làm dự án, hàng loạt dự án chạy dọc theo ven biển, hải đảo thậm chí mọc cả trên núi cao! Tiền của toàn xã hội chỉ đổ vào bất động sản, năm nào sốt đất cũng chực chờ bùng lên ít thì vài đợt, không ở nơi này thì cũng ở chỗ khác. 

Theo lẽ thường, khi thị trường phát triển rầm rộ, giá đất liên tục tăng không nghỉ thì doanh nghiệp phải thu lợi cao, giảm dần nợ nần, nhưng vì sao nợ doanh nghiệp cũng tăng không ngừng?

Với câu hỏi này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), cho rằng nguyên nhân chính là do các doanh nghiệp đã quá lạm dụng “đòn bẩy tài chính”. Tức tài sản của các doanh nghiệp chủ yếu hình thành từ vốn vay. Không lạ khi doanh nghiệp phải vay để kinh doanh, vì hiệu quả kinh doanh và tính khả thi của dự án mới là mấu chốt quan trọng nhất. Vậy nhưng, các doanh nghiệp chỉ lớn nhanh chứ không phát triển tương ứng bộ máy với kỹ năng quản trị doanh nghiệp. HoREA từng cảnh báo, doanh nghiệp càng lạm dụng đòn bẩy tài chính thì càng chịu rủi ro cao. 

Bàn về việc doanh nghiệp địa ốc làm nhiều nợ to, chủ một doanh nghiệp giấu tên cũng đưa ra phân tích cho rằng nguyên nhân còn xuất phát từ lãi suất vay vốn quá cao. Theo đó, khi triển khai một dự án, nếu bắt đầu từ đền bù thì doanh nghiệp phải mất từ 5-7 năm; đối với dự án đã xong pháp lý, bắt tay triển khai xây dựng cũng phải mất 3 năm mới có giấy chủ quyền giao cho khách hàng. Giả sử lãi suất thông thường là trên dưới 10%, thì trong trường hợp dự án gặp sự cố kéo dài, doanh nghiệp sẽ phải gồng lưng nuôi lãi.

Một trong những rủi ro lớn của thị trường bất động sản từ trước tới nay là sự thay đổi về chính sách. Sự thay đổi này khiến doanh nghiệp không kịp trở tay, hoặc thị trường bị khựng lại, doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với lỗ lã, kéo theo khoản nợ ngày một phình to. Thực tế, không phải dự án nào doanh nghiệp cũng bán hết hàng, thu được lợi nhuận to, nên mới có chuyện không ít dự án bị ngân hàng siết nợ, doanh nghiệp phải bán dự án…

Kinh doanh bất động sản vốn là ngành nghề có điều kiện, sự đổ vỡ không phải là câu chuyện của riêng một doanh nghiệp nào, mà nếu xảy ra ở quy mô lớn sẽ khiến nền kinh tế lao dốc theo. Vì thế, cần thiết phải có sự quản lý nhà nước minh bạch, buộc doanh nghiệp thực hiện theo đúng pháp luật. Về phía doanh nghiệp, để phát triển bền vững, phải tăng vốn chủ sở hữu, huy động vốn từ thị trường chứng khoán, từ các quỹ đầu tư… hạn chế vay lãi ngân hàng mới kéo giảm rủi ro.